Eerst kopen, dan de blote eigendom schenken: waarom je een schatting nodig hebt

Bij een gesplitste aankoop koopt de ouder het vruchtgebruik en kopen de kinderen de blote eigendom. Sinds 1 januari 2026 geldt het verlaagde tarief voor de enige eigen woning alleen nog als de koper de hele woning in volle eigendom verwerft. Bij een gesplitste aankoop is dat niet zo, waardoor in principe het gewone tarief van 12% van toepassing is, ook als de ouder er zelf gaat wonen.

De ouder koopt de woning eerst alleen, in volle eigendom. Voldoet hij aan de voorwaarden voor de enige eigen woning, dan kan hij het verlaagde tarief van 2% krijgen. Daarna schenkt hij de blote eigendom aan de kinderen en houdt hij zelf het vruchtgebruik.

De Vlaamse Belastingdienst oordeelde in voorafgaande beslissing nr. 25126 dat zo'n schenking van de blote eigendom na een aankoop aan 2% in die concrete situatie geen fiscaal misbruik was. De beslissing gaat alleen over het verkooprecht, en over een aankoop van eind 2025. Een voorafgaande beslissing geldt voor het voorgelegde dossier; jouw situatie kan anders liggen.

Enkele voorwaarden om mee rekening te houden:

• De koper mag op de dag van de aankoopakte geen andere woning of bouwgrond volledig in volle eigendom hebben.
• De koper moet zich binnen drie jaar na de akte op het adres van de woning inschrijven. Voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026 moet hij daar ook minstens één jaar ononderbroken ingeschreven blijven.
• Volgens het Vlaamse begrotingsakkoord van september 2026 zou het verlaagde tarief voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2027 stijgen naar 3%. Dat moet nog in een decreet worden vastgelegd.
• Koop je kort na de schenking opnieuw een woning met het verlaagde tarief, dan kan VLABEL volgens de bron, afhankelijk van de omstandigheden, fiscaal misbruik zien.

De schenkbelasting op vastgoed wordt berekend op de verkoopwaarde van wat je schenkt, op de datum van de schenking. Schenk je de blote eigendom en houdt de schenker zelf het vruchtgebruik, dan betaal je schenkbelasting op de waarde van de woning in volle eigendom. Het vruchtgebruik gaat er niet af. Als de schenker het vruchtgebruik later aan jou overdraagt, of als het vruchtgebruik bij zijn overlijden uitdooft, betaal je daarop in principe geen belasting meer.

De aankoopprijs is een eerste houvast, maar niet automatisch de juiste waarde op de dag van de schenking. Tussen aankoop en schenking kan de markt bewegen, of kan je de woning verbouwd hebben.

De schenkbelasting op vastgoed is progressief: hoe hoger de waarde per schenker en per begiftigde, hoe hoger het tarief op het deel boven elke schijf. Een te hoge waarde laat je dus onnodig in een hogere schijf vallen. Een te lage waarde kan na controle tot een aanvullende heffing leiden, mogelijk met een boete.

Je hoeft de blote eigendom niet in één keer te schenken. Schenkt dezelfde ouder aan hetzelfde kind en laat je minstens drie jaar tussen twee schenkingen van vastgoed, dan worden die schenkingen niet samengeteld voor het tarief. Elke schenking start dan opnieuw in de laagste schijf.

Belangrijk voor de waarde: elke schenking wordt belast op de waarde van het geschonken deel op het moment van die schenking. Steeg de woning in waarde, dan verandert ook de waarde van het geschonken deel tussen twee schenkingen. Een schatting van enkele jaren oud zegt dan weinig meer over de waarde van vandaag.

• Een onderbouwd cijfer. Een schatter bekijkt de woning ter plaatse en vergelijkt met recente verkopen in de buurt. Zo heb je een waarde die je kan uitleggen als de Vlaamse Belastingdienst vragen stelt.
• Een nieuw cijfer bij elke schenking. Bij de salamitechniek laat je best voor elke schenking een actuele schatting maken, omdat de waarde telkens op die datum telt.
• Een basis voor je notaris. De notaris neemt de waarde op in de schenkingsakte. Met een schattingsverslag heeft hij een duidelijk vertrekpunt.

Je kiest tussen twee soorten schatting. Een VLABEL-schattingsverslag wordt opgemaakt door een schatter-expert erkend door de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL). Lees meer op de pagina over een VLABEL-schatting bij een schenking. Bij een schenking of een inbreng kun je ook een VLABEL-schattingsverslag laten opmaken. Bij een schenking onderbouwt een VLABEL-schattingsverslag de waarde, maar de Vlaamse Belastingdienst kan die waarde nog controleren. Een erkende schatting is een onafhankelijke, niet-fiscale waardebepaling na een plaatsbezoek. Welke schatting in jouw dossier het best past, bespreek je met je notaris.

• Maatwerk. Het voordeel hangt af van de aankoopprijs, het aantal kinderen en eerdere schenkingen. Laat je situatie doorrekenen door je notaris of een advocaat.
• Btw bij afbraak en heropbouw. Volgens de bron neemt de btw-administratie het standpunt in dat wie al een blote eigendom van een woning geschonken kreeg, later het verlaagde btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw voor de enige eigen woning niet kan krijgen.
• Later één eigenaar. Wil één kind de woning later alleen overnemen, dan zijn daar aparte kosten aan verbonden. Vraag je notaris wat dat voor jou betekent.