Recht van opstal en een erkende schatting

Een recht van opstal is een zakelijk recht. De opstalhouder mag op, boven of onder de grond van een ander gebouwen of beplantingen hebben, en is eigenaar van wat hij daar bouwt zolang het recht loopt. Het recht geldt in principe voor maximaal 99 jaar. Alleen in uitzonderlijke gevallen kan het eeuwigdurend zijn: voor het openbaar domein of om een complex gebouw in volumes op te splitsen. Bij het einde van het recht wordt de grondeigenaar in principe eigenaar van de gebouwen, tegen een vergoeding, tenzij de akte iets anders regelt.

Het recht van opstal staat in het Burgerlijk Wetboek, boek 3 over goederen. Het is iets anders dan een recht van erfpacht: dat geeft het volle genot van de grond en geldt minstens 15 en hoogstens 99 jaar.

• Voor de akte en de registratie. Een recht van opstal wordt bij de notaris gevestigd en in de akte vermeld. Op die akte zijn registratierechten of, als het recht gratis wordt toegekend, schenkbelasting verschuldigd. Daarvoor is een waarde nodig.
• Bij een vestiging zonder of met een lage vergoeding. Krijgt een kind of een partner het recht van opstal zonder er een marktconforme vergoeding voor te betalen, dan kan de fiscus dat als een schenking zien. Dan telt de waarde van het geschonken recht.
• Voor de boekhouding. Wordt het recht gevestigd voor een onderneming of een vennootschap, of komt het in een boekhouding terecht, dan wil je accountant een onderbouwde waarde om het recht te boeken en af te schrijven.
• Voor later. Een vastgelegde waarde helpt wanneer het recht afloopt, wordt overgedragen of in een nalatenschap terechtkomt.

Welke belasting precies van toepassing is, en tegen welk tarief, hangt af van je situatie. Vraag dat na bij je notaris of accountant.

Er is geen vaste formule die voor elk dossier geldt. Een schatter kijkt in grote lijnen naar:

• De waarde van het pand en de grond. Hoeveel is de grond waard, en hoeveel zijn de gebouwen waard die er staan of komen?
• De duur van het recht. Hoe langer het recht loopt, hoe meer het doorgaans waard is voor de opstalhouder.
• De vergoeding. Betaalt de opstalhouder een jaarlijkse vergoeding (canon) of een eenmalig bedrag aan de grondeigenaar?
• De regeling op het einde. Wat krijgt de opstalhouder als het recht stopt, en wie wordt dan eigenaar van de gebouwen?
• De voorwaarden in de akte. Gebruik, onderhoud, lasten en wat de opstalhouder wel en niet mag.

Voor de belastingen kan de wet eigen regels hebben om de waarde van een tijdelijk recht te berekenen. Je notaris of accountant zegt je welke regel in jouw dossier geldt; de schatter levert de marktwaarde van grond en gebouwen waarop die berekening steunt.

Is het pand nog niet af, dan schat de schatter de toestand op de datum die in de akte telt: de grond en wat er op dat moment gebouwd is. De schatter kan in het verslag apart vermelden wat er nog moet gebeuren, op basis van de plannen en de stand van de werken.

Belangrijk is wie wat betaalt. Bouwt de opstalhouder zelf verder, dan wordt hij eigenaar van wat hij bouwt, en hoort dat deel niet bij wat de grondeigenaar hem geeft. Spreek met je notaris af welke datum en welke toestand in de akte komen, zodat de schatting daarop aansluit.

Een erkende schatting is een onafhankelijke, niet-fiscale waardebepaling na een plaatsbezoek. Je krijgt een schattingsverslag met de marktwaarde van grond en gebouwen, de toestand op de gekozen datum en de gebruikte vergelijkingspunten.

Zo'n verslag geeft je notaris en je accountant een onderbouwd vertrekpunt. Bij de vestiging van een recht van opstal onderbouwt een erkende schatting de waarde, maar de Vlaamse Belastingdienst kan die waarde nog controleren.

Wil je weten of de schatter op een officiële lijst staat, vraag dan altijd door wie hij erkend is. Een schatter-expert erkend door de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) staat op de lijst van de Vlaamse Belastingdienst.

• De notaris stelt de akte op waarin het recht van opstal gevestigd wordt, met de duur, de vergoeding en de regeling op het einde. Hij zorgt ook voor de registratie.
• De accountant bekijkt hoe het recht in de boekhouding of de belastingaangifte komt, en welke waarde daarvoor nodig is.
• De schatter levert de onafhankelijke waarde van grond en gebouwen. Geef hem vooraf de ontwerpakte of de afspraken, de plannen en de stand van de werken.

Stem vooraf met je notaris en accountant af welke datum en welke waarde ze nodig hebben. Dan kan de schatter daar meteen rekening mee houden.