Recht van erfpacht en een erkende schatting

Een recht van erfpacht is een zakelijk recht op een onroerend goed van een ander. De erfpachter krijgt het volle genot van de grond en van wat erop staat. Daar kan een vergoeding (canon) tegenover staan, periodiek of eenmalig, maar sinds 1 september 2021 kan erfpacht ook kosteloos. De regels staan in het Burgerlijk Wetboek, boek 3 over goederen, art. 3.167 tot 3.176. Het recht geldt minstens 15 en hoogstens 99 jaar, ook na verlenging. Alleen voor het openbaar domein kan het eeuwigdurend zijn.

Met een recht van opstal mag iemand gebouwen hebben op grond die van een ander is. Het is iets anders dan een recht van erfpacht: dat geeft het volle genot van de grond en geldt minstens 15 en hoogstens 99 jaar.

Kort gezegd: bij opstal draait het om de gebouwen, bij erfpacht om het volle gebruik van het hele goed. Meer over opstal lees je in Recht van opstal en een erkende schatting.

• Voor de akte en de registratie. Een recht van erfpacht wordt bij de notaris gevestigd. Op die akte zijn registratierechten of, als het recht gratis wordt toegekend, schenkbelasting verschuldigd. Daarvoor is een waarde nodig.
• Binnen een familie. Krijgt een kind of een partner het recht zonder er een marktconforme vergoeding voor te betalen, dan kan de fiscus dat als een schenking zien.
• Voor de boekhouding. Wordt het recht gevestigd voor een onderneming of een vennootschap, of komt het in een boekhouding terecht, dan wil je accountant een onderbouwde waarde om het recht te boeken en af te schrijven.

Welke belasting precies van toepassing is, hangt af van je situatie. Vraag dat na bij je notaris of accountant.

Er is geen vaste formule die voor elk dossier geldt. Een schatter kijkt in grote lijnen naar:

• De waarde van het goed. Wat zijn de grond en de gebouwen op de markt waard?
• De duur. Hoeveel jaar loopt het recht nog?
• De vergoeding. Betaalt de erfpachter een canon, periodiek of eenmalig, of krijgt hij het recht kosteloos?
• De regeling op het einde. Wat gebeurt er met de gebouwen en verbeteringen als het recht stopt?
• De voorwaarden in de akte. Gebruik, onderhoud, lasten en wat de erfpachter wel en niet mag.

Voor de belastingen kan de wet eigen regels hebben om de waarde van een tijdelijk recht te berekenen. Je notaris of accountant zegt je welke regel geldt; de schatter levert de marktwaarde waarop die berekening steunt.

Een erkende schatting is een onafhankelijke, niet-fiscale waardebepaling na een plaatsbezoek. Je krijgt een schattingsverslag met de marktwaarde van grond en gebouwen, de toestand op de gekozen datum en de gebruikte vergelijkingspunten.

Bij de vestiging van een recht van erfpacht onderbouwt een erkende schatting de waarde, maar de Vlaamse Belastingdienst kan die waarde nog controleren.

Wil je weten of de schatter op een officiële lijst staat, vraag dan altijd door wie hij erkend is. Een schatter-expert erkend door de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) staat op de lijst van de Vlaamse Belastingdienst.

• De notaris stelt de akte op waarin het recht van erfpacht gevestigd wordt, met de duur, de eventuele canon en de regeling op het einde. Hij zorgt ook voor de registratie.
• De accountant bekijkt hoe het recht in de boekhouding of de belastingaangifte komt.
• De schatter levert de onafhankelijke waarde. Geef hem vooraf de ontwerpakte of de afspraken.