Vruchtgebruik woning en blote eigendom: wat schat de schatter?

Wie het vruchtgebruik heeft, mag de woning gebruiken of verhuren en ontvangt de inkomsten. Wie de blote eigendom heeft (ook naakte eigendom genoemd), is eigenaar, maar mag de woning zolang het vruchtgebruik loopt niet zelf gebruiken.

Een veelvoorkomend voorbeeld: na een overlijden krijgt de langstlevende partner het vruchtgebruik en erven de kinderen de blote eigendom. Ook bij een schenking komt het voor: ouders schenken de blote eigendom aan hun kinderen en houden zelf het vruchtgebruik.

Gaat het om een verkoop op lijfrente of aan een familielid, lees dan Familie en lijfrente.

Bij vruchtgebruik schat de schatter de verkoopwaarde van de volle eigendom: wat de woning waard is bij een normale verkoop, alsof er geen vruchtgebruik op rust. Bij een nalatenschap is dat de waarde op de datum van overlijden.

De schatter splitst die waarde niet zelf op. De opsplitsing is een fiscale berekening. Wat «verkoopwaarde» of «venale waarde» precies betekent, lees je op Wat is de venale waarde?.

Volgens artikel 2.7.3.3.2, 5° en 6°, VCF (via artikel 2.7.3.2.3) is de waarde van het vruchtgebruik voor de erfbelasting 4% van de waarde van de volle eigendom, vermenigvuldigd met een coëfficiënt die afhangt van de leeftijd van de vruchtgebruiker op de dag van het overlijden. Hoe ouder de vruchtgebruiker, hoe lager de coëfficiënt. De blote eigendom is het verschil met de volle eigendom.

Een voorbeeld uit een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg in Gent (16 juni 2025), dat de Vlaamse Belastingdienst publiceerde: voor een vruchtgebruiker van 59 jaar gold coëfficiënt 11, dus een vruchtgebruik van 44% van de waarde van de volle eigendom. De volledige tabel staat in de VCF. Voor je eigen situatie maakt je notaris de berekening.

Bij een schenking van de blote eigendom bepaalt de schatter de verkoopwaarde van de volle eigendom, op de datum van de schenking. Behoud je het vruchtgebruik voor, dan wordt de schenkbelasting volgens de Vlaamse Codex Fiscaliteit berekend op minstens de verkoopwaarde van de volle eigendom; je notaris berekent wat dat voor jou betekent.

Meer over de schenking van vastgoed lees je op Schatting bij een schenking.

In een zaak die de rechtbank van eerste aanleg in Gent op 16 juni 2025 besliste (vonnis 23/1636/A, gepubliceerd door de Vlaamse Belastingdienst), had een latere omzetting van het vruchtgebruik geen invloed op de erfbelasting die al geheven was. Zetten de vruchtgebruiker en de blote eigenaars het vruchtgebruik later om, bijvoorbeeld in een geldsom, dan gelden voor die omzetting de regels van het Burgerlijk Wetboek. Volgens dat vonnis heeft die omzetting geen invloed op de erfbelasting die al geheven werd.

Bij de aangifte van nalatenschap: wil je dat de waarde bindend is voor de aangifte van nalatenschap, dan heb je een VLABEL-schattingsverslag nodig. Je kunt de Vlaamse Belastingdienst ook zelf om een schatting vragen, met een aanvraag van een bindende schatting (ABS). Het verschil tussen beide routes lees je op ABS of expertenschatting, en meer over de schatting bij een nalatenschap op VLABEL-schatting bij een nalatenschap.

Bij een schenking of een inbreng kun je ook een VLABEL-schattingsverslag laten opmaken. Het onderbouwt de waarde, maar is niet bindend voor de Vlaamse Belastingdienst.

Wat er in de prijs zit en wanneer je een offerte krijgt, lees je op Wat kost een schatting?.

Na je aanvraag neemt een schatter binnen 1 werkdag contact met je op.

• Je maakt een afspraak met de schatter voor het plaatsbezoek.
• De schatter komt op het afgesproken moment langs.
• Je ontvangt het schattingsverslag doorgaans binnen 1–3 werkdagen na het plaatsbezoek.

Uitzonderingen staan in onze algemene voorwaarden.

• Vlaamse Codex Fiscaliteit, art. 2.7.3.3.2 (waardering van vruchtgebruik voor de erfbelasting)
• Vlaamse Belastingdienst, Waardering vruchtgebruik: omzetting heeft geen invloed op de erfbelasting
• Vlaamse Belastingdienst, Belastbare grondslag van de schenkbelasting